Ý KIẾN CHUYÊN GIA Ý KIẾN CHUYÊN GIA
Giải Pháp Nhà Ở Cho Người Thu Nhập Thấp

Thị truờng bất động sản thành phố Hồ Chí Minh nói riêng và cả nước nói chung đang trong giai đoạn khó khăn. Cũng trong thời gian qua thị trường nhà ở thành phố quá tập trung vào phân khúc nhà ở cao cấp, chỉ phù hợp cho phần nhỏ người có thu nhập cao mà lãng quên đi phân khúc nhà ở cho người thu nhập trung bình và thu nhập thấp (TNTB và TNT). Tình hình nhà ở của thành phố bên cạnh những khởi sắc vẫn tồn tại những vấn đề khó khăn, trong đó việc giải quyết nhu cầu nhà ở cho các đối tượng TNTB và TNT là một vấn đề cần được xem xét. Vì thế việc nghiên cứu thị trường nhà ở cho các đối tượng trên là vấn đề cấp bách nhằm đưa ra những phân khúc thị trường hấp dẫn các nhà đầu tư, tìm ra giải pháp để phát triển thị trường. Chúng tôi đã có buổi trao đổi cùng Tiến sĩ Trần Anh Tuấn (ĐH. La Trobe, Úc) – Trưởng phòng Nghiên cứu tổng hợp - Viện Nghiên cứu phát triển thành phố Hồ Chí Minh về vấn đề này.

Thưa ông, dựa trên cơ sở nào để đưa ra giải pháp về vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp?

Hiện  nay, nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp là rất lớn. Theo ước tính đến nay, Thành phố có trên 100.000 người có thu nhập thấp cần có chỗ ở, chiếm khoảng 1,3% dân số toàn Thành phố. Bài toán nhu cầu về nhà ở cho người thu nhập thấp là bài toán rất khó; có thể nói đây là một trong những vấn đề lớn cần giải quyết trong nền kinh tế thị trường. Chúng ta có thể xem đây là một trong những thất bại của nền kinh tế thị trường bởi vì nếu để thị trường tự điều chỉnh thì bài toán về nhà ở cho người thu nhập thấp có thể không giải quyết được trong điều kiện kinh tế hiện nay.

Có một nghịch lý trong thị trường nhà cho người thu nhập thấp ở Việt Nam nói chung và ở Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng là cầu rất nhiều nhưng cung lại quá ít. Điều này xảy ra là do nhiều nguyên nhân khác nhau. Thứ nhất, thu nhập của người dân nói chung là quá thấp so với giá nhà ở. Thứ hai, thị trường tín dụng ở Việt Nam là thị trường tín dụng ngắn và trung hạn. Trong khi đó, tín dụng cho thị trường nhà ở phải là tín dụng dài hạn. Thứ ba, hệ quả của làn sóng di cư và tình trạng đầu cơ bất động sản. Thứ tư, nhà nước chưa thật sự khuyến khích hỗ trợ cho các dự án xây dựng nhà cho người có thu nhập thấp. Chúng ta thấy rằng, đầu tư xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp đòi hỏi một lượng vốn đầu tư rất lớn, thời gian thu hồi vốn dài và lợi nhuận mang lại từ việc đầu tư là rất thấp. Việc đầu tư xây dựng nhà cho người có thu nhập thấp có ý nghĩa rất lớn đối với việc đảm bảo an sinh xã hội và ổn định chỗ ở cho người dân; nó có ý nghĩa hiệu quả về mặt xã hội, chứ không có ý nghĩa nhiều về lợi nhuận/vốn đầu tư. Do đó, nhà nước phải là chủ thể trong chương trình nhà ở này và đóng vai trò rất quan trọng trong các chính sách hỗ trợ cho nhà đầu tư cũng như đối với người có thu nhập thấp.

Hình có tính chất minh hoạ

Chính vì những nghịch lý nói trên và ý nghĩa rất lớn về mặt xã hội, tại Điều 53 Luật Nhà ở năm 2005 đã có quy định các đối tượng co thu nhập thấp, chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được thuê hay mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình, nhưng diện tích bình quân trong hộ gia định dưới 5m2 sàn/người, hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng là nhà ở tạm, hư hỏng hoặc dột nát sẽ là các đối tượng được thuê nhà ở xã hội. Riêng ở Thành phố Hồ Chí Minh, từ năm 2003, Ủy ban nhân dân Thành phố đã ban hành Chỉ thị số 07/2003/CT-UB quy định một số chính sách về nhà ở cho người có thu nhập thấp. Một số các quy định về chính sách thuế, hỗ trợ vốn, thủ tục đầu tư,… được ban hành nhằm hỗ trợ các dự án đầu tư xây dựng nhà cho người thu nhập thấp. Đặc biệt, Thành phố cũng có quy định một số dự án đầu tư phải dành từ 10% quỹ đất xây dựng nhà ở hoặc 20% quỹ nhà bán để đưa vào quỹ nhà đất phục vụ chương trình xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp.

Bên cạnh đó, từ năm 2007, nhà nước cũng thực hiện chính sách cho vay ưu đãi cho người thu nhập thấp, thông qua Quỹ phát triển Nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh. Hiện nay, đối tượng thuộc diện thu nhập thấp được vay với hạn mức cho vay 70% giá trị căn hộ (tối đa 400 triệu đồng), lãi suất cho vay 9.00%/năm và thời hạn cho vay là 15 năm.

Các biện pháp trên phần nào đã phát huy tác dụng và đã đáp ứng một phần nhỏ nhu cầu nhà ở cho một bộ phận người có thu nhập thấp. Tuy nhiên, đại đa số người thu nhập thấp không đủ điều kiện để tiếp cận các chương trình nhà xã hội của Thành phố do một số nguyên nhân sau:

-   Người thu nhập thấp không có được khoản chi trả ban đầu, trị giá 30% hoặc nhiều hơn, phụ thuộc vào giá trị của căn hộ.

-   Người thu nhập thấp không thuộc diện đối tượng được vay theo quy định. Việc quy định các đối tượng cho vay chủ yếu làm việc trong khu vực chính thức và phải có hộ khẩu tại thành phố để thuận lợi cho công tác quản lý; tuy nhiên, đa số người thu nhập thấp lại không thuộc diện này. Do đó, họ không đủ điều kiện để nhận được những khoản hỗ trợ của nhà nước.

-   Thời hạn hỗ trợ cho vay thực tế chỉ 15 năm là một trong những nguyên nhân khiến cho phần lớn người có thu nhập thấp không có khả năng đảm bảo và đủ điều kiện vay. Hầu hết người có thu  nhập thấp thì không có khả năng chi trả lãi suất hỗ trợ và vốn vay trong vòng 15 năm.

Từ những nguyên nhân trên, chúng ta thấy rằng, giải quyết bài toán cho người thu nhập thấp thì nhà nước cần phải có chính sách cả về phía cung (nhà đầu tư nhà xã hội) lẫn phía cầu (người thu nhập thấp).

Làm thế nào giảm bớt những rào cản để người có TNTB và TNT có thể mua được nhà?

Đứng trên góc độ nhà nghiên cứu, tôi nhận thấy rằng, để giải bài toán này, Nhà nước cần có chính sách ưu đãi về đất và tín dụng cho các nhà đầu tư xây dựng nhà xã hội. Cụ thể Nhà nước cần chú trọng đến một số công tác sau:

-   Cần bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội.

-   Chuẩn mực xây dựng cho nhà ở xã hội cũng phải tương đương như nhà ở thương mại, không khống chế tầng cao đối với nhà ở cho người thu nhập thấp.

-   Bố trí những khoản tín dụng dài hạn cho các dự án xây dựng nhà ở xã hội.

-   Mở rộng đối tượng được hưởng chính sách được vay vốn để mua nhà xã hội.

Gia tăng thời gian được hỗ trợ đến 25 năm. Tuy nhiên, giai đoạn từ 15 đến 25 thì nên xem xét lại điều kiện kinh tế cụ thể của người được hỗ trợ.

Hình có tính chất minh hoạ

Viện đã và đang góp phần như thế nào trong việc giải quyết nhu cầu nhà ở cho người có TNTB và TNT hiện nay?

Hiện nay, Viện cũng đang thực hiện việc đánh giá và nghiên cứu các chính sách nhằm khuyến khích các nhà đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp. Từ lâu, Viện đã nghiên cứu và tham mưu cho Ủy ban nhân dân Thành phố các chính sách xác định rõ vai trò của nhà nước và của khu vực tư nhân trong việc xây dựng và tạo lập thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp. Nhà nước đóng vai trò chính trong việc cung cấp các sản phẩm nhà giá rẻ thông qua các công cụ hỗ trợ, còn khu vực dân doanh cung cấp sản phẩm nhà ở thương mại theo giá thị trường. Bên cạnh đó, các giải pháp hỗ trợ về tài chính cũng được Viện tham mưu trong suốt quá trình xây dựng chính sách nhà ở cho người co thu nhập thấp. Trong thời gian tới, Viện đang có kế hoạch nghiên cứu để tham mưu cho Ủy ban nhân dân Thành phố các chương trình phát triển nhà xã hội từ nay đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2025, phục vụ cho người có thu nhập trung bình và thấp, đáp ứng mục tiêu xã hội, đảm bảo an sinh xã hội cho người dân Thành phố, khắc phục khuyết tật của nền kinh tế thị trường đối với thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp.

Hình có tính chất minh hoạ

 

 

(10569 Lượt xem)

CÁC TIN BÀI KHÁC:
Ngôn ngữ Ngôn ngữ
English (United States) Tiếng Việt (Việt Nam)
HOẠT ĐỘNG NGHIÊN CỨU KHOA HỌC HOẠT ĐỘNG NGHIÊN CỨU KHOA HỌC
Tin hoạt động khoa học tháng 5 năm 2020 (1/6/2020)

Tin hoạt động khoa học tháng 4 năm 2020 (5/5/2020)

Tin hoạt động khoa học tháng 3 năm 2020 (3/4/2020)


Liên kết Web Liên kết Web
Số lượt truy cập Số lượt truy cập
21119634